二手房业主再陷两难，有东谈主割肉止损，有东谈主硬抗恭候
自从岁首决定卖房后，张辛一直为此而困扰，因为不降价根底“卖不动”。张辛在河北故土有套“老破小”二手房，挂牌价不算高，对外标70万。房源天然旧，但交通浮浅、配套皆全，她本以为很快能早先，但这件事似乎没那么容易。
“50万卖吗？”有买家上来就砍价20万，让张辛大为惶恐。这半年来，肖似场景屡屡献技，中介都几次让她降价。张辛蓝本漫不经心，但数月夙昔，卖房一事毫无进展，她的心态也动摇了，“淌若五六十万有东谈主要，就迅速出了吧。”
上述场景，在当下的二手房商场并不鲜见。不论是一线城市高总价房源，照旧二三线低总价房源，念念要快点出售，降价似乎是躲不开的路。交易两边心态也在拉锯，业主不念念大幅割肉，购房者也在恭候“更低点”，来回商场堕入慢节拍。
机构最新发布数据闪现，8月份重心城市二手房商场成交有所走弱，投入楼市传统的“金九银十”，商场热度未显贵提振，二手房挂牌量也守护在高位。本年来多轮策略的效应正在减弱，业内以为，后续策略不绝调养支握具有必要性。
惶恐的二手房业主
二手房来回商场，已是当下楼市的“主战场”。
据中指盘考院统计，2024年1～7月份，中国25个代表城市新址和二手房累计总成交套数同比有所下降，其中二手房成交量占比进一步普及至64.1%。
二手房商场体量大、成交占比超六成，更伏击的是，当下不少二手房业主“卖旧”是为了“买新”，二手房成交与否，相干着所有这个词置换改善链条的驱动。
可是，如今不论在哪个场所，要迅速卖掉一套二手房绝非易事。一个很伏击的原因是，二手房商场举座存量鸿沟大，且有城市挂牌量还在上升，无形中加多了出售难度。
据麟评居住大数据盘考院数据，2024年8月14个重心城市二手住宅挂牌量高达226万套，天然环比微幅下降1.21%，但同比上升幅度达到12.3%。
从各城在售挂牌量来看，8月重心14城中，有4个城市在售挂牌量环比上升，其中南京、成都、上海在售挂牌量上升幅度位居前三，分辨为2.7%，1.8%，1.2%。
从去化周期看，2024年8月重心城市的二手房去化周期为20.1个月，环比下降11%，但同比上升8.5%，去化周期仍然高于2023年8月以前水平。
本年以来，楼市策略端已有多轮支握策略，部分重心城市二手房成交也受到了提振，但从商场存量看，举座挂牌量还未显著下降，存量房源仍有无数待消化。
比如杭州，近日当地因无数次新址上架“破发”，即挂牌价低于新址买入价而受到情绪。杭州贝壳盘考院数据闪现，8月杭州市区二手住宅成交均价27628元/平淡米，环比下滑5.5%，同比下降7.4%；新增二手房挂牌量则环比高潮5%。
再如北京，跟着新政影响逐步减弱，8月当地二手房商场重回安祥区间。据麦田房产统计，8月北京二手房挂牌房源总量和7月比拟微涨0.3%，二手房库存量止跌回升。
“当下二手房挂牌量握续高企，部分卖家可能出于对将来商场预期的担忧，或个东谈主资金需求的压力，聘请将房源挂牌上市，但愿通过商场尽快出售，以避免将来不细目性带来的风险。”麟评居住大数据盘考院高瓜分析师关荣雪告诉第一财经。
另一方面，由于刻下购房环境较为宽松，“以旧换新”“认房不认贷”调换首套房利率首付更低等利好策略的催化，住户“卖旧买新”意愿加多，挂牌量随之上升。
据克而瑞统计，当下北上广深等11个中枢城市中，业主挂牌卖房的动机主要包括卖房置换、套现握币、看跌房价避险、投资止损、还不起贷款、变现还债等。
其中，半数以上业主卖旧仍会买新，11个城市置换客群占比达到52%，置换仍然是二手房业主卖房的主要动机。套现握币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位，占比分辨达到16%、12%、9%，主要以将房产变现为办法。
还有少部分东谈主因经济压力，比如还不起贷款、变现还债等而卖房，不外占比分辨都仅为4%，闪现住户端欠债压力和举座房贷断供风险可控。剩余3%比例则因为离异财产分割、更换居住地、税务盘算需要等原因出售现存住房。
不论是何原因，高企的二手房挂牌量，都让握有“老破小”的业主卖房更难了。
“念念卖房躲不开降价”
“当今这个行情，念念卖房降到位就完事了，你不降同小区有东谈主降。”
谈起本年的二手房商场，河北当地一房产中介示意，当今举座商场是买方商场，一朝业主决定卖房，淌若念念快速出售，一定要把价钱调养到同小区较低位，致使所在区域水平的较低位，这么才气劝诱来看房的东谈主，不然难有东谈主问津。
降价是为了快速出售房源，但这让二手房业主饱受困扰。淌若念念加速出售速率，就要降至小区低位，而这会激励一系列四百四病，不降价的业主将更被迫。
这种景象并非孤例，一位上海业主示意，我方岁首将屋子讲求挂牌，本以来几个月就能卖掉，也看好了念念要的新址。没念念到贯穿三个月，屋子都莫得带看，预订的新址也急需资金，中介称要念念快点出售，最佳降到小区有竞争力的价位，这让她难以接纳。
“不卖有资金压力，卖了舍不得，更别说是廉价卖。”这是当下不少业主的心声。
从商场举座走向看，当下二手房降价出售的趋势，还未出现显著扭转。凭证中国房地产指数系统百城价钱指数，2024年8月，百城二手住宅平均价钱为14549元/平淡米，环比下降0.71%，已贯穿28个月环比下降，同比跌幅为6.89%。
中指院盘考副总监徐跃进告诉第一财经，目下，二手房商场举座仍延续“以价换量”的态势，部分业主存在置换改善需求，趁商场低谷期进行住房改善；此外，部分业主预期房价将不绝下行，聘请出售房屋以优化钞票建立。
从房价涨跌城市数目看，8月，百城二手住宅价钱环比下降城市数目为100个，已贯穿5个月呈现百城二手房价钱集体下降情景，即便一线城市亦然如斯。8月，一线城市二手住宅价钱环比下降0.72%。
本年以来，北京二手房商场成交出现回暖，除了策略利好刺激，一个很伏击的成分是：价钱降到位了。据安堵客北京，2024年7月，北京二手房成交均价是5.4万/平淡米，价钱仍是回到2016年的8～9月，较房价最高点则已累计下降25%傍边。
上述机构示意，即等于二手房热度最高的区域向阳区，也未能避免，高总价“老破小”正在加速下降，某热点小区昨年3月一套一居室成交总价678万，同户型在本年7月成交为519万，降幅度高达25%。另一高端热盘昨年有两室一厅成交价763万，本年7月同户型低楼层成交价是535万，跌价228万，降幅度达30%。
也曾的楼市“热土”深圳，房价也有一定回落。深中房协示意，本年以来看似“隆重熏陶”的二手房商场，除了策略利好的相沿外，至极大一部分在于业主端对价钱的退步，“以价换量”成为相沿二手房商场月度相对“高位”的根底原因。
深中房协还称，投入8月份以来，商场博弈烈度与强度显著强于上半年，业主价钱“退步”幅度有进一步加重趋势，刻下二手房商场名义“隆重”的基本盘仍不牢固。
恭候策略进一步开释
挂牌量居高不下、百城二手房价下降，当下的楼市急需一剂“强心剂”。
本年以来，楼市策略端出台了数轮策略，触及商贷利率、首付比、公积金贷款利率等多维度，辛苦于稳需求、去库存、稳预期，二手房商场也因此受到一定提振。
民生证券示意，上半年一二手房成交面积同比均降，二手房商场知道优于新址，其中二手房同比下滑8%，新址同比下滑38%，二手房同比降幅较小。
但投入八月份以来，策略效应出现减弱，已是业内共鸣。新址成交在片霎回温后趋冷，二手房在季节性成分等影响下，成交数据也出现回落。
据麟评居住大数据盘考院监测数据，8月重心14城二手住宅成交104433套，环比下降13.2%，同比上升19.27%；1～8月重心14城累计成交809818套，较昨年同时微降0.6%。
“本年517新政后，二手房成交量出现显著上升，尤其重心城市6、7月单月成交超12万套。投入8月，策略效应减退，重心城市单月成交量投入10万套水平。”该机构称，分城市来看，8月监测的重心14城中，成交量环比均下降。
以深圳为例，深圳华夏盘选取心最新数据闪现，8月深圳一手住宅网签2537套，环比下滑3.0%；二手住宅过户3804套，环比下滑16.8%，二手成交套数为近6个月最低水平。除了策略效应减淡，八月是传统来回淡季，也影响了成交水平。
在业内看来，刻下的楼市走向仍依赖于利好成分加握，“9月是积年策略出台的窗口期，且积年屡次出台重磅新政，若新政力度不大且出台技艺延后，瞻望9月成交将不绝下滑。”麟评居住大数据盘考院示意。
徐跃进示意，接下来不错期待的策略可能有：一是降息，2022年以来我国5年期以上LPR累计下调80bp，降息速率相对较慢，将来仍有降息空间；二是国企收储策略优化，限制8月底约有30城出台了国企收储房源搜集公告，目下策略落地仍会面对一定调养，策略细节有待优化；三是北京、上海等中枢城市限购策略有望有时。
关荣雪以为，在对后续的策略期待上，一方面近期有音尘称裁减存量房贷利率，允许转按揭贷款，对刺激糜费、裁减存量客户的房贷压力均有一定积极作用，有意于提振商场信心；另一方面，由于目下购房需求、商场信心等都需要一定技艺规复，后续策略不仅要刺激需求，还需在改善住户服务收入等方面发力。
值得介意的是，对商场及策略的期待，让部分二手房业主的信心有所回升。
麟评居住大数据盘考院监测数据闪现，8月重心14城调价房源中，加价房源占比7.3%，环比上升0.13个百分点，同比下降0.99个百分点。“重心14城市业主加价信心上升，但重心50城仍呈现下降形状，能级高的城市业主加价信心高于三四线城市。”
作家：孙梦凡